Eine Gruppe von Kollegen der WHR Group nahm kürzlich am 7. jährlichen Wisconsin Residential Real Estate Summit im City Club des Wisconsin Clubs in der Innenstadt von Milwaukee teil. Diese Veranstaltung, die vom Marquette University Center for Real Estate organisiert wird, hat zum Ziel, einige der führenden Immobilienexperten aus unseren lokalen Märkten in Wisconsin und aus dem ganzen Land zusammenzubringen. Zu den Themen gehörten lokale demografische Trends, die Aussichten auf dem Wohnungsmarkt, die Erschwinglichkeit von Wohnungen und Neubauten sowie Prognosen für 2019.
Zu Beginn der Veranstaltung hatte ich zwei Perspektiven im Kopf.
- Ich bin Hauseigentümer. Wie bei vielen Menschen ist mein Haus mein größter finanzieller Vermögenswert. Natürlich war ich sehr daran interessiert, etwas über die möglichen Auswirkungen auf meine eigene finanzielle Situation zu erfahren.
- Da es sich bei der WHR Group um ein Unternehmen handelt, das Umzüge von Mitarbeitern verwaltet, besteht eine Haupteinnahmequelle im Kauf und Verkauf von Häusern in ganz Nordamerika. Ich war sehr daran interessiert zu erfahren, ob es irgendwelche größeren Auswirkungen auf das Geschäft gab.
Wir hörten eine Reihe von Rednern wie David Belman (Präsident von Belman Homes), Dr. Douglas Ducan (Senior Vice President und Chefökonom bei Fannie Mae) und Vickie Kelsall (Regionalmanagerin bei Century21). Alle Redner brachten ihre ganz eigene Sichtweise auf das aktuelle Immobilienklima ein, und ich war beeindruckt von dem Enthusiasmus und dem Wissen, das sie innerhalb von nur drei Stunden vermittelten. Ein überwältigendes Thema des Tages war Angebot und Nachfrage.
Angebot
Das derzeitige Angebot auf dem Wohnungsmarkt ist angesichts der heutigen Nachfrage unzureichend. Im Allgemeinen gibt es drei Bereiche, in denen man nach Häusern suchen sollte: Zwangsversteigerungen, Neubauten und der Markt für bestehende Häuser. Jedes dieser Segmente hat sich im letzten Jahr dramatisch verändert und wird auch 2019 weiter beobachtet werden.
Zwangsversteigerungen
Das Volumen der jährlich zwangsversteigerten Häuser liegt auf dem Niveau vor der Rezession. Im Jahr 2007 gab es über 28.000 Zwangsvollstreckungen; 2018 war es nur etwa ein Viertel davon. Das ist eine enorme Menge an fehlenden Beständen, an die wir uns in den letzten fünfzehn Jahren oder so gewöhnt haben.
Neue Konstruktion
Ein weiterer Bereich, den man im Hinblick auf den Bestand im Auge behalten sollte, sind Neubauten. Bauherren wie David Belman, Präsident von Belman Homes, hatten eine Fülle von Problemen zu bewältigen, darunter neue Zölle auf Materialien wie Holz und Quarz aus Ländern wie Kanada und China; diese neuen Zölle erhöhen die Gesamtkosten der Waren.
Sie haben auch einen erheblichen Rückgang der Arbeitskräfte zu verzeichnen, da die neuen Generationen, die in die Arbeitswelt eintreten, sich eher auf die Technologie konzentrieren, als sich die Hände schmutzig zu machen. Da die Arbeitskräfte knapp werden, werden sie auch teurer. Die Gesetzgebung ist eine weitere große Hürde für Bauunternehmen. Umwelt- und Sicherheitsanforderungen sind kostspielig und führen zu enormen Verzögerungen bei der Entwicklung neuer Bauprojekte.
Die Kombination dieser gestiegenen Kosten führt dazu, dass die heutigen Hauskäufer schnell aus dem Neubaumarkt gedrängt werden.
Markt für bestehende Häuser
Das dritte Segment, in dem nach Beständen gesucht werden muss, ist der Markt für bestehende Häuser. Vickie Kelsall, Regionalmanagerin bei Century21, ging auf die verschiedenen Probleme ein, mit denen sich derzeitige und künftige Hausbesitzer konfrontiert sehen. Viele derzeitige Hausbesitzer scheuen sich, ihr eigenes Haus auf den Markt zu bringen, weil sie befürchten, nicht schnell genug ein anderes Haus zu finden, das sie sich leisten oder sichern können. Käufer, die vor fünf Jahren ein Haus gekauft und sich einen Zinssatz von 3,5 % gesichert haben, möchten dies vielleicht nicht für einen höheren Zinssatz aufgeben. Da die Immobilienwerte in den letzten Jahren stark gestiegen sind, ziehen es die Hausbesitzer möglicherweise vor, das Eigenkapital aus ihren Häusern abzuziehen, um sie zu renovieren, anstatt die Immobilie zu verkaufen.
Nachfrage
Die Nachfrage ist extrem hoch - das überrascht niemanden, der in der Immobilienbranche tätig ist oder eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte. Für fast jedes Angebot, das auf den Markt kommt, gibt es mehrere Angebote, die oft 10 % über dem Angebotspreis liegen. Dies führt zu extremer Frustration und Unsicherheit bei Käufern und Maklern. Am häufigsten ist dies bei Häusern im unteren Preissegment der Fall, wo die meisten Erstkäufer ein Haus kaufen möchten.
Wenn Sie das Internet und das Fernsehen nicht ganz meiden, haben Sie wahrscheinlich schon gehört, dass die Arbeitslosenquote extrem niedrig ist - der nationale Durchschnitt lag im Januar 2019 bei nur 4,0 %. Das bedeutet, dass die Zahl der Menschen mit festen Gehaltsbezügen steigt und den Käuferpool überschwemmt, was zu einem intensiven Wettbewerb führt. Während wir alle müde sind, über Millennials zu lesen, wäre ich nachlässig, wenn ich nicht erwähnen würde, dass sie in den letzten drei Jahren in zunehmendem Maße Eigenheimbesitzer geworden sind.
Niedrige Zinssätze sind ein weiterer wichtiger Grund, warum die Menschen versuchen, Leasingverträge gegen Hypotheken einzutauschen. Die Federal Reserve (Fed) hat die Zinssätze in letzter Zeit einige Male angehoben, aber der Erwerb von Wohneigentum ist immer noch erschwinglicher als in den vergangenen Jahrzehnten. Die Fed hat kürzlich angedeutet, dass sie mit künftigen Zinserhöhungen geduldig sein wird, aber einige unserer Redner waren da nicht sehr zuversichtlich. Der Hauptredner, Dr. Douglas Ducan, sagte eine Anhebung im Juni und eine weitere gegen Ende des Jahres 2019 voraus.
Da ich in Wisconsin wohne, war ich überrascht zu erfahren, dass Menschen aus dem Raum Chicagoland recht häufig nach Wisconsin ziehen. Dadurch steigt die Zahl der Menschen, die potenziell ein Haus kaufen. Auch wenn es gut ist, dieses Bevölkerungswachstum zu sehen, verkaufen diese Menschen keine Häuser in unserer Gegend, was zu einem Ungleichgewicht auf unseren Märkten führt.
Abschließende Überlegungen
Die meisten unserer Experten und Diskussionsteilnehmer waren sich einig, dass 2019 sehr ähnlich verlaufen wird wie 2018. Die Märkte werden hart sein, mit sehr geringem Angebot und hoher Nachfrage. Wir hörten auch regelmäßig die Vorhersage, dass die nächste Rezession nicht mehr weit entfernt ist - schon 2020. Die Experten waren jedoch der Meinung, dass diese Rezession nicht annähernd so schlimm sein wird wie die "große" Rezession, an die wir uns nur allzu gut erinnern.
Ich bin zwar nicht mit vielen konkreten Lösungen von diesem Tag weggegangen, aber ich habe erfahren, dass viele versuchen, das Problem zu lösen. Lobbyisten versuchen, einige der bürokratischen Hindernisse zu beseitigen, die das Bauen erschweren. Bauherren versuchen, auf kleineren Grundstücken mit weniger Straßen und Einfahrten zu bauen, um die Kosten zu senken und den Platzmangel zu nutzen. Immobilienmakler versuchen, kreativer zu werden, um ihren Käufern bei der Suche nach Immobilien zu helfen und realistische Erwartungen an das Angebot zu stellen.
Alles in allem war dies eine fantastische Veranstaltung mit großartigen Rednern. Diese Experten haben gute und schlechte Zeiten erlebt. Der Konsens war, dass die USA trotz einiger kurzfristiger Schmerzen immer noch die stärkste Wirtschaft der Welt haben und wir gelernt haben, einige Hindernisse zu überwinden und einen weiteren großen Abschwung an unseren Märkten zu vermeiden.
