Prestar apoyo hipotecario a los empleados que se trasladan en el mercado inmobiliario actual

A medida que las empresas compiten por el talento, es importante que su organización ofrezca el apoyo hipotecario adecuado a los empleados que se trasladan. Tanto si se trata de un nuevo candidato como de un empleado existente, no pierda talento porque su organización no ofrezca el mismo o mayor apoyo que sus competidores. Dadas las condiciones actuales del mercado inmobiliario, es especialmente importante evaluar el apoyo hipotecario para que no se cancelen los contratos.

Según un artículo de la CNBC, "En un contexto de tipos de interés más altos y de debilitamiento del mercado inmobiliario, los compradores de viviendas siguen cancelando contratos de compra a un ritmo elevado. Alrededor de 64.000 acuerdos de compra de vivienda fueron cancelados en agosto, según un nuevo informe de Redfin. Esto equivale al 15,2% de los contratos de compra de vivienda iniciados durante el mes y es similar al 15,5% cancelado en julio. Hace un año, el porcentaje era del 12,1%".

El aumento de los tipos de interés también podría tener un impacto negativo en los empleados trasladados y en su disposición o capacidad para trasladarse. Cuando algunos empleados estén finalmente listos para firmar el contrato y fijar los tipos de interés de sus hipotecas, éstos podrían ser mucho más altos que cuando obtuvieron la preaprobación o cuando recibieron una oferta aceptada. Esto también podría provocar la cancelación del contrato si el nuevo tipo es inasequible.

"Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios muestran que la asequibilidad de la vivienda se ha desplomado un 29% en el último año, lo que supone el mayor descenso anual registrado. El descenso se atribuye al rápido crecimiento de los tipos hipotecarios y del precio de la vivienda, que ha reducido considerablemente la asequibilidad. Esto se debe a que los compradores de una vivienda de precio medio se enfrentan ahora a pagos hipotecarios mensuales que son más de 400 dólares más altos de lo que eran en 2021", según un artículo de Business Insider.

Su empresa puede ayudar de muchas maneras a transferir a los empleados con hipotecas. A continuación hemos esbozado una serie de opciones que WHR Global (WHR) puede facilitar a través de nuestra red de proveedores hipotecarios preferentes.

Ayuda diferencial al interés hipotecario (MIDA)

MIDA ayuda a los empleados cuando los tipos de interés hipotecarios son altos, reduciendo la diferencia entre los tipos actuales del mercado y los tipos más bajos que los empleados tienen en su hipoteca actual. No debe confundirse con una escala móvil (que se explica más adelante), ni con una prestación estándar de apertura de préstamo/descuento de préstamo del 1%, ya que estas prestaciones se aplican independientemente del tipo de interés. La MIDA puede abonarse como subvención hipotecaria directa a través de la compañía hipotecaria. El beneficio de la MIDA se determina teniendo en cuenta el importe más bajo entre el saldo pendiente actual del préstamo del cesionario (redondeado al alza hasta los 1.000 $ más próximos) y el importe de la nueva hipoteca. La diferencia entre su tipo de interés actual y el nuevo tipo de interés hipotecario (más alto), para productos similares, (es decir, de tipo fijo a 30 años a tipo fijo a 30 años), y multiplicando la diferencia por el importe que reúne los requisitos:

Según Rocket Mortgage, "Lo anterior es sólo un ejemplo. Puede diseñar la estructura general de la MIDA de acuerdo con lo que mejor se adapte a la cultura de su empresa y a las necesidades de su programa de reubicación. Por ejemplo, puede pagar el importe total de la MIDA solo el primer año, ajustar los porcentajes cada año o alargar el plazo del pago de la MIDA, etc.".

Bonificación de intereses hipotecarios

Esta opción aumenta lentamente el tipo de interés del cesionario a lo largo del tiempo. Su organización paga la diferencia entre la nota actual y la tasa subsidiada más baja. Cada año, la responsabilidad del empleado aumentará en un 1% el tipo subvencionado más alto. Esto ayuda a los cesionarios en la transición al pago de la hipoteca más alta. Puede aplicarse al principal y/o a los intereses. Si el subsidio se basa en los intereses, el pago de su organización depende del importe del préstamo (que puede ser variable). Para evitar esta variable, algunas empresas definen un importe fijo en dólares.

Subsidio hipotecario en dólares

Cuando un empleado se traslada a una zona con un coste de la vida más elevado (no debido a tipos de interés más altos), esta opción proporciona una cantidad predeterminada en dólares basada en el nivel del empleado. El importe puede determinarse incluso antes de la mudanza y de la elección de la vivienda. Puede aplicarse al 100% al principal y/o a los intereses, según la política de la empresa. No puede superar la cuota mensual de la hipoteca. A veces, la subvención se abona a lo largo de un periodo de tiempo que elige el empresario, 3 años, por ejemplo. El pago se realiza directamente a la compañía hipotecaria y se aplica al pago de la hipoteca del empleado.

Escala móvil: Compra de puntos a la baja

Es un gasto único que se utiliza para reducir de forma permanente el tipo de interés de una vivienda nueva. Resulta especialmente útil cuando los tipos de interés están subiendo. Su organización designará a qué tipo comienza la escala y qué puntos de descuento hipotecario se cubrirán en cada intervalo de la escala. Los puntos hipotecarios son intereses pagados por adelantado a cambio de un tipo de interés más bajo y unas cuotas mensuales más bajas.

Puntos de descuento del préstamo (puntos) - Comisiones utilizadas para rebajar el tipo de interés en el momento de la concesión durante toda la vida del préstamo. Los puntos se calculan como porcentaje del importe del préstamo. Por ejemplo, 1 punto equivale al 1% del importe del préstamo. Un punto de descuento no equivale a una reducción del 1% del tipo de interés. El valor de los puntos de descuento de un préstamo se basa en las condiciones del mercado.

Ejemplo

Supongamos que los tipos de interés actuales del mercado para un préstamo a tipo fijo a 30 años es del 5,25%, el cesionario tendría derecho a 1 punto de descuento del préstamo según la escala móvil de ejemplo que se muestra a continuación, basada en un importe de préstamo de 400.000 $: 

• 0% - 4,99% = 0 puntos
• 5% - 5.49% = 1 pts = $4K
• 50% - 5.99% = 1.5 pts = $6K

Otras formas posibles de ayudar al cesionario

Crédito de $ 3K: Empleador para cubrir el cierre, o el crédito podría ser utilizado para la plica, o utilizado para comprar hacia abajo la tasa de interés.

Como empresa de gestión de traslados, WHR puede poner a disposición de sus empleados nuestra red preaprobada de proveedores hipotecarios.