Un grupo de colegas de WHR Group asistió recientemente a la 7ª Cumbre Anual de Bienes Raíces Residenciales de Wisconsin en el City Club de The Wisconsin Club en el centro de Milwaukee. Este evento, organizado por el Centro de Bienes Raíces de la Universidad de Marquette, tiene como objetivo reunir a algunos de los principales expertos en bienes raíces de nuestros mercados locales de Wisconsin y de todo el país. Los temas incluyeron las tendencias demográficas locales, las perspectivas del mercado de la vivienda residencial, la asequibilidad de la vivienda y la nueva construcción, y las predicciones para 2019.
Antes de empezar el evento, tenía dos perspectivas en mente.
- Soy propietario de una vivienda. Como mucha gente, mi casa es mi mayor activo financiero. Naturalmente, me interesó mucho conocer los posibles efectos en mi propia situación financiera.
- Como WHR Group es una empresa de gestión de reubicación de empleados, una de las principales fuentes de ingresos procede de la compra y venta de viviendas en toda Norteamérica. Me interesaba mucho saber si había algún impacto importante en el negocio.
Escuchamos a diversos ponentes, como el Sr. David Belman (presidente de Belman Homes), el Dr. Douglas Ducan (vicepresidente senior y economista jefe de Fannie Mae) y la Sra. Vickie Kelsall (directora regional de Century21). Todos los ponentes aportaron sus puntos de vista únicos sobre la situación actual de la vivienda, y me impresionó el entusiasmo y los conocimientos que se vertieron en apenas tres horas. Un tema abrumador del día fue la oferta frente a la demanda.
Suministro
La oferta actual del mercado de la vivienda es inadecuada para la demanda actual. En general, hay tres áreas para buscar viviendas: ejecuciones hipotecarias, nuevas construcciones y el mercado de viviendas existentes. Cada uno de estos segmentos ha visto cambios dramáticos a lo largo del año pasado y seguirá siendo observado durante 2019.
Ejecuciones hipotecarias
El volumen de viviendas embargadas anualmente está en cifras anteriores a la recesión. En 2007, hubo más de 28.000 ejecuciones hipotecarias; en 2018 sólo hubo una cuarta parte de esa cantidad. Esta es una cantidad masiva de inventario perdido que hemos estado acostumbrados a ver durante los últimos quince años más o menos.
Nueva construcción
Otra área que hay que tener en cuenta para el inventario es la de las casas de nueva construcción. Constructores como David Belman, presidente de Belman Homes, han tenido que lidiar con una plétora de problemas, incluyendo los nuevos aranceles sobre materiales como la madera y el cuarzo procedentes de países como Canadá y China; estos nuevos aranceles aumentan el coste global de las mercancías.
También se ha producido una importante disminución de la mano de obra, ya que las nuevas generaciones que se incorporan al mercado laboral tienden a centrarse más en la tecnología que en ensuciarse las manos. A medida que la mano de obra escasea, también se encarece. La legislación es otro gran obstáculo para los constructores. Los requisitos medioambientales y de seguridad son costosos y causan grandes retrasos en el desarrollo de nuevas subdivisiones.
Debido a la combinación de estos costes crecientes, los compradores de viviendas actuales se ven rápidamente excluidos del mercado de la construcción nueva.
Mercado de viviendas existentes
El tercer segmento en el que hay que buscar inventario es el mercado de las viviendas existentes. Vickie Kelsall, directora regional de Century21, destacó los diversos problemas a los que se enfrentan los propietarios actuales y futuros. Muchos propietarios actuales son aprensivos a la hora de poner sus propias casas en el mercado por miedo a no ser capaces de encontrar otra casa que puedan pagar o asegurar lo suficientemente rápido. Los compradores que compraron hace cinco años y se aseguraron un tipo de interés del 3,5% no quieren abandonarlo por un tipo más alto. Dado que el valor de las viviendas ha experimentado un fuerte aumento en los últimos años, los propietarios pueden optar por sacar el capital de sus casas para remodelarlas en lugar de vender la propiedad.
Demanda
La demanda es extremadamente fuerte - cualquier persona que trabaje en el sector inmobiliario o que intente comprar o vender no se sorprenderá de esto en absoluto. Casi todos los anuncios que salen al mercado reciben múltiples ofertas, a menudo un 10% más que el precio de venta. Esto provoca una gran frustración e incertidumbre en los compradores y agentes. Esto es más frecuente en las casas de menor precio, donde la mayoría de los propietarios de viviendas por primera vez están buscando comprar.
A no ser que evites por completo internet y la televisión, probablemente hayas oído que las tasas de desempleo son extremadamente bajas: la media nacional era de solo el 4,0% en enero de 2019. Esto significa que el volumen de personas con sueldos estables aumenta e inunda el grupo de compradores, generando una intensa competencia. Aunque todos estamos cansados de leer sobre los millennials, sería negligente no mencionar que se han convertido en propietarios de viviendas a un ritmo creciente en los últimos tres años.
Los bajos tipos de interés son otra de las principales razones por las que la gente está intentando cambiar los arrendamientos por las hipotecas. Hemos visto cómo la Reserva Federal (Fed) ha subido los tipos de interés unas cuantas veces recientemente, pero la compra de vivienda sigue siendo más asequible de lo que hemos visto en décadas pasadas. La Fed indicó recientemente que sería paciente con las futuras subidas de tipos, pero algunos de nuestros ponentes no se mostraron muy confiados al respecto. El ponente principal, el Dr. Douglas Ducan, predijo una subida en junio y otra hacia finales de 2019.
Aunque soy de Wisconsin, me sorprendió saber que la gente de la zona de Chicago se muda a Wisconsin con bastante frecuencia. Esto se suma al número de personas que pueden comprar casas. Si bien es bueno ver este crecimiento de la población, esas personas no están vendiendo casas en nuestra área que crea un desequilibrio en nuestros mercados.
Reflexiones finales
La mayoría de nuestros ponentes y panelistas expertos coincidieron en que 2019 será muy similar a 2018. Los mercados serán difíciles, con una oferta muy baja y una gran demanda. También escuchamos las predicciones habituales de que nuestra próxima recesión no está lejos, tan cerca como 2020. Sin embargo, los expertos no creían que esta recesión fuera tan mala como la "gran" recesión que recordamos muy bien.
Aunque no salí de esta jornada con muchas soluciones concretas, sí aprendí que muchos están tratando de resolver el problema. Los grupos de presión intentan eliminar algunos de los trámites burocráticos que dificultan la construcción. Los constructores quieren construir en parcelas más pequeñas, con menos caminos y entradas, en un intento de reducir costes y aprovechar la falta de espacio. Los agentes inmobiliarios intentan ser más creativos a la hora de ayudar a sus compradores a encontrar propiedades y establecer expectativas realistas sobre lo que hay disponible.
En general, fue un evento fantástico con grandes ponentes. Estos expertos han visto tiempos buenos y malos. El consenso fue que, aunque estamos lidiando con un poco de dolor a corto plazo, los EE.UU. todavía tienen la economía más fuerte del mundo y hemos aprendido a superar algunos obstáculos y evitar otra gran caída en nuestros mercados.
