चूंकि कंपनियाँ प्रतिभा के लिए प्रतिस्पर्धा करती हैं, इसलिए यह महत्वपूर्ण है कि आपका संगठन स्थानांतरित होने वाले कर्मचारियों को सही बंधक सहायता प्रदान करे। चाहे वह नया उम्मीदवार हो या मौजूदा कर्मचारी, प्रतिभा को न खोएँ क्योंकि आपका संगठन आपके प्रतिस्पर्धियों की तुलना में समान या अधिक सहायता प्रदान नहीं कर रहा है। वर्तमान आवास बाजार की स्थितियों को देखते हुए, बंधक सहायता का मूल्यांकन करना विशेष रूप से महत्वपूर्ण है ताकि अनुबंध रद्द न हों।
सीएनबीसी के एक लेख के अनुसार, "उच्च ब्याज दरों और आवास बाजार में नरमी के बीच, घर खरीदार उच्च दर पर खरीद अनुबंधों से पीछे हटना जारी रख रहे हैं। रेडफिन की एक नई रिपोर्ट के अनुसार, अगस्त में लगभग 64,000 घर-खरीद अनुबंध रद्द किए गए। यह महीने के दौरान शुरू किए गए 15.2% घर अनुबंधों के बराबर है और जुलाई में रद्द किए गए 15.5% के समान है। एक साल पहले, यह हिस्सा 12.1% था।"
बढ़ती ब्याज दरें आपके स्थानांतरित होने वालों और उनके स्थानांतरित होने की इच्छा या क्षमता पर भी नकारात्मक प्रभाव डाल सकती हैं। जब कुछ कर्मचारी अंततः अनुबंध के तहत जाने और अपनी बंधक दरों को लॉक करने के लिए तैयार होते हैं, तो दरें उस समय की तुलना में बहुत अधिक हो सकती हैं जब उन्हें पूर्व-अनुमोदित किया गया था या जब उन्हें एक स्वीकृत प्रस्ताव मिला था। यदि नई दर वहन करने योग्य नहीं है, तो यह अनुबंध को रद्द करने का कारण भी बन सकता है।
"नेशनल एसोसिएशन ऑफ़ रियलटर्स के डेटा से पता चलता है कि पिछले साल की तुलना में आवास की सामर्थ्य में 29% की गिरावट आई है - जो रिकॉर्ड पर सबसे तीव्र वार्षिक गिरावट है। मंदी का कारण तेजी से बढ़ती बंधक दर और घर की कीमत में वृद्धि है जिसने सामर्थ्य को काफी हद तक कम कर दिया है। ऐसा इसलिए है क्योंकि औसत कीमत वाले घर के खरीदारों को अब मासिक बंधक भुगतान का सामना करना पड़ रहा है जो 2021 की तुलना में $400 से अधिक है," बिजनेस इनसाइडर के एक लेख के अनुसार।
ऐसे कई तरीके हैं जिनसे आपका संगठन बंधक वाले कर्मचारियों को स्थानांतरित करने में मदद कर सकता है। नीचे हमने कई विकल्पों की रूपरेखा दी है जिन्हें WHR Global (WHR) अपने पसंदीदा बंधक प्रदाता नेटवर्क के माध्यम से सुविधाजनक बना सकता है।
बंधक ब्याज अंतर सहायता (MIDA)
MIDA कर्मचारियों की मदद करता है जब बंधक ब्याज दरें अधिक होती हैं, यह मौजूदा बाजार दरों और कर्मचारियों के मौजूदा बंधक पर कम दरों के बीच के अंतर को कम करता है। इसे स्लाइडिंग स्केल (नीचे समझाया गया है) या मानक 1% ऋण उत्पत्ति/ऋण छूट लाभ के साथ भ्रमित नहीं होना चाहिए क्योंकि उन लाभों को ब्याज दर की परवाह किए बिना लागू किया जाता है। MIDA का भुगतान बंधक कंपनी के माध्यम से प्रत्यक्ष बंधक सब्सिडी के रूप में किया जा सकता है। MIDA लाभ या तो हस्तांतरिती के वर्तमान बकाया ऋण शेष (निकटतम $1,000 तक पूर्णांकित) या नई बंधक राशि की कम राशि को कारक बनाकर निर्धारित किया जाता है। समान उत्पादों के लिए उनकी वर्तमान ब्याज दर और नई (उच्च) बंधक ब्याज दर के बीच का अंतर, (यानी, 30-वर्षीय निश्चित दर से 30-वर्षीय निश्चित दर), और अंतर को योग्यता राशि से गुणा करना:
WHR आपूर्तिकर्ता भागीदार, रॉकेट मॉर्टगेज का एक उदाहरण
5.00% नई ब्याज दर
2.00% ब्याज दर अंतर x $400,000 वर्तमान ऋण शेष (पुराना बंधक)
$8K वार्षिक बंधक ब्याज अंतर है (.02 x $400K = $8K)
भुगतान उदाहरण
वर्ष 1: $8K x 100% = $8K कुल, या $666.66/माह ($8K/12 = $666.66 )रॉकेट मॉर्टगेज के अनुसार, "ऊपर दिया गया उदाहरण मात्र है। आप MIDA की समग्र संरचना को इस तरह से डिज़ाइन कर सकते हैं कि वह आपकी कंपनी की संस्कृति और स्थानांतरण कार्यक्रम की ज़रूरतों के हिसाब से सबसे बेहतर हो। उदाहरण के लिए, आप पहले वर्ष में ही पूरी MIDA राशि का भुगतान कर सकते हैं, हर साल प्रतिशत समायोजित कर सकते हैं, या MIDA भुगतान की अवधि बढ़ा सकते हैं, आदि।"
ब्याज आधारित बंधक सब्सिडी
यह विकल्प समय के साथ धीरे-धीरे हस्तांतरित व्यक्ति की ब्याज दर को बढ़ाता है। आपका संगठन वर्तमान नोट और कम सब्सिडी दर के बीच के अंतर का भुगतान करता है। हर साल, कर्मचारी की जिम्मेदारी 1% अधिक सब्सिडी दर से बढ़ेगी। यह हस्तांतरित व्यक्ति को उच्च बंधक भुगतान में संक्रमण में मदद करता है। इसे मूलधन और/या ब्याज पर लागू किया जा सकता है। यदि सब्सिडी ब्याज-आधारित है, तो आपके संगठन का भुगतान ऋण राशि (जो परिवर्तनशील हो सकती है) पर निर्भर करता है। इस परिवर्तनशीलता से बचने के लिए, कुछ कंपनियां एक निश्चित डॉलर राशि निर्धारित करती हैं।
डॉलर-चालित बंधक सब्सिडी
जब कोई कर्मचारी उच्च लागत वाले रहने वाले क्षेत्र में जा रहा होता है (उच्च ब्याज दरों के कारण नहीं), तो यह विकल्प कर्मचारी के स्तर के आधार पर एक पूर्व-निर्धारित डॉलर राशि प्रदान करता है। राशि को प्री-मूव और प्री-होम सिलेक्शन से भी निर्धारित किया जा सकता है। इसे नियोक्ता की नीति के आधार पर मूलधन और/या ब्याज पर 100% लागू किया जा सकता है। यह मासिक बंधक भुगतान राशि से अधिक नहीं हो सकता। कभी-कभी सब्सिडी नियोक्ता द्वारा चुनी गई अवधि, 3 वर्ष, पर देय होती है। भुगतान सीधे बंधक कंपनी को किया जाता है और कर्मचारी के बंधक भुगतान के विरुद्ध लागू किया जाता है।
स्लाइडिंग स्केल: नीचे अंक खरीदना
एक बार का खर्च जो नए घर पर ब्याज दर को स्थायी रूप से कम करने के लिए उपयोग किया जाता है। यह विशेष रूप से तब मददगार होता है जब ब्याज दरें बढ़ रही हों। आपका संगठन यह निर्धारित करेगा कि स्केल किस दर से शुरू होगा और स्केल के प्रत्येक अंतराल के लिए कौन से बंधक छूट बिंदु कवर किए जाएंगे। बंधक बिंदु कम ब्याज दर और कम मासिक भुगतान के बदले में अग्रिम भुगतान किया जाने वाला ब्याज है।
ऋण छूट अंक (पॉइंट) - ऋण की अवधि के लिए मूल के समय ब्याज दर को कम करने के लिए उपयोग की जाने वाली फीस। पॉइंट की गणना ऋण राशि के प्रतिशत के रूप में की जाती है। उदाहरण के लिए, 1 पॉइंट ऋण राशि का 1% है। एक छूट पॉइंट ब्याज दर में 1% की कमी के बराबर नहीं है। ऋण छूट पॉइंट का मूल्य बाजार की स्थितियों पर आधारित होता है।
उदाहरण
मान लीजिए कि 30-वर्ष की निश्चित दर वाले ऋण पर वर्तमान बाजार ब्याज दर 5.25% है, तो हस्तांतरितकर्ता $400K ऋण राशि के आधार पर नीचे दिए गए उदाहरण स्लाइडिंग स्केल के आधार पर 1 ऋण छूट बिंदु के लिए पात्र होगा:
- 0% – 4.99% = 0 अंक
- 5% – 5.49% = 1 अंक = $4K
- 50% – 5.99% = 1.5 अंक = $6K
$200K ऋण पर डाउन पॉइंट्स खरीदने का उदाहरण
स्थानांतरित व्यक्ति की सहायता करने के अन्य संभावित तरीके
3 हजार डॉलर का क्रेडिट: समापन को कवर करने के लिए नियोक्ता द्वारा दिया जाने वाला क्रेडिट, या क्रेडिट का उपयोग एस्क्रो के लिए किया जा सकता है, या ब्याज दर को कम करने के लिए किया जा सकता है।
"स्थानांतरित व्यक्तियों को सही लाभ प्रदान करना बहुत महत्वपूर्ण है, जिसमें बंधक सहायता भी शामिल है। एक संगठन के रूप में, आप किसी मूल्यवान कर्मचारी या संभावित नए उम्मीदवार को किसी अन्य कंपनी में नहीं खोना चाहेंगे।"
एक स्थानांतरण प्रबंधन कंपनी के रूप में, WHR आपके कर्मचारियों को बंधक प्रदाताओं के हमारे पूर्व-अनुमोदित नेटवर्क प्रदान कर सकता है।
