WHR ग्रुप के सहकर्मियों के एक समूह ने हाल ही में मिल्वौकी शहर के डाउनटाउन में विस्कॉन्सिन क्लब के सिटी क्लब में 7वें वार्षिक विस्कॉन्सिन आवासीय रियल एस्टेट शिखर सम्मेलन में भाग लिया। मार्क्वेट यूनिवर्सिटी सेंटर फॉर रियल एस्टेट द्वारा आयोजित इस कार्यक्रम का उद्देश्य हमारे स्थानीय विस्कॉन्सिन बाजारों और देश भर के कुछ प्रमुख रियल एस्टेट विशेषज्ञों को एक साथ लाना है। विषयों में स्थानीय जनसांख्यिकीय रुझान, आवासीय आवास बाजार का दृष्टिकोण, घर की सामर्थ्य और नए निर्माण, और 2019 के लिए भविष्यवाणियां शामिल थीं।
इस आयोजन में जाते समय मेरे मन में दो दृष्टिकोण थे।
- मैं एक घर का मालिक हूँ। कई लोगों की तरह, मेरा घर मेरी सबसे बड़ी वित्तीय संपत्ति है। स्वाभाविक रूप से, मैं अपनी वित्तीय स्थिति पर इसके संभावित प्रभावों के बारे में सुनने में बहुत दिलचस्पी रखता था।
- चूंकि WHR ग्रुप एक कर्मचारी स्थानांतरण प्रबंधन कंपनी है, इसलिए इसका मुख्य राजस्व स्रोत उत्तरी अमेरिका में घरों की खरीद-बिक्री से आता है। मुझे यह जानने में बहुत दिलचस्पी थी कि क्या व्यवसाय पर कोई बड़ा प्रभाव पड़ा है।
हमने कई वक्ताओं को सुना जैसे कि श्री डेविड बेलमैन (बेलमैन होम्स के अध्यक्ष), डॉ. डगलस डुकन (फैनी मै में वरिष्ठ उपाध्यक्ष और मुख्य अर्थशास्त्री), और सुश्री विकी केल्सल (सेंचुरी21 में क्षेत्रीय प्रबंधक)। सभी वक्ताओं ने वर्तमान आवास माहौल पर अपने अनूठे दृष्टिकोण प्रस्तुत किए, और मैं मात्र तीन घंटों में ही जो उत्साह और ज्ञान प्रकट हुआ उससे प्रभावित हुआ। दिन का सबसे महत्वपूर्ण विषय आपूर्ति बनाम मांग था।
आपूर्ति
आज की मांग को देखते हुए आवास बाजार की मौजूदा आपूर्ति अपर्याप्त है। आम तौर पर, घरों के लिए तीन क्षेत्रों पर ध्यान देना चाहिए: फोरक्लोजर, नया निर्माण और मौजूदा घर बाजार। इनमें से प्रत्येक खंड में पिछले वर्ष के दौरान नाटकीय परिवर्तन हुए हैं और 2019 में भी इन पर नज़र रखी जाएगी।
foreclosures
वार्षिक रूप से जब्त किए गए घरों की संख्या मंदी से पहले की संख्या के बराबर है। 2007 में, 28,000 से अधिक जब्त किए गए थे; 2018 में उस राशि का केवल एक चौथाई हिस्सा ही था। यह गायब इन्वेंट्री की एक बड़ी मात्रा है जिसे हम पिछले पंद्रह वर्षों से देखते आ रहे हैं।
नया निर्माण
इन्वेंट्री के लिए देखने का एक और क्षेत्र नए निर्माण घर हैं। बेलमैन होम्स के अध्यक्ष डेविड बेलमैन जैसे बिल्डरों को कई मुद्दों से निपटना पड़ा है, जिसमें कनाडा और चीन जैसे देशों से आने वाली लकड़ी और क्वार्ट्ज जैसी सामग्रियों पर नए टैरिफ शामिल हैं; इन नए टैरिफ से माल की कुल लागत बढ़ जाती है।
उन्होंने श्रम में भी उल्लेखनीय कमी देखी है क्योंकि कार्यबल में प्रवेश करने वाली नई पीढ़ी अपने हाथों को गंदा करने की बजाय तकनीक पर अधिक ध्यान केंद्रित करती है। जैसे-जैसे श्रम दुर्लभ होता जाता है, यह अधिक महंगा भी होता जाता है। बिल्डरों के लिए कानून एक और बड़ी बाधा है। पर्यावरण और सुरक्षा संबंधी आवश्यकताएं महंगी हैं और नए उपखंडों के विकास में भारी देरी का कारण बनती हैं।
इन बढ़ी हुई लागतों के संयोजन के कारण, आज के घर खरीदार नये निर्माण बाजार से शीघ्र ही बाहर हो जाते हैं।
मौजूदा होम मार्केट
इन्वेंट्री देखने के लिए तीसरा खंड मौजूदा घर बाजार में है। सेंचुरी21 के क्षेत्रीय प्रबंधक विकी केल्सल ने मौजूदा और भावी घर मालिकों के सामने आने वाले विभिन्न मुद्दों पर बात की। कई मौजूदा घर मालिक अपने घरों को बाजार में बेचने से डरते हैं क्योंकि उन्हें डर है कि वे दूसरा घर नहीं पा सकेंगे जिसे वे खरीद सकें या जल्दी से सुरक्षित कर सकें। जिन खरीदारों ने पांच साल पहले खरीदा था और 3.5% ब्याज दर हासिल की थी, वे शायद उच्च दर के लिए इसे छोड़ना नहीं चाहेंगे। चूंकि पिछले कुछ वर्षों में घरों के मूल्यों में भारी वृद्धि देखी गई है, इसलिए घर के मालिक संपत्ति को बेचने के बजाय उन्हें फिर से तैयार करने के लिए अपने घरों से इक्विटी निकालने का विकल्प चुन सकते हैं।
माँग
मांग बहुत मजबूत है - रियल एस्टेट में काम करने वाले या खरीदने या बेचने की कोशिश करने वाले किसी भी व्यक्ति को इससे बिल्कुल भी आश्चर्य नहीं होगा। बाजार में आने वाली लगभग हर लिस्टिंग को कई प्रस्ताव मिलते हैं, अक्सर लिस्टिंग मूल्य से 10% अधिक। इससे खरीदारों और एजेंटों में अत्यधिक निराशा और अनिश्चितता पैदा होती है। यह कम कीमत वाले घरों में सबसे अधिक प्रचलित है, जहाँ अधिकांश पहली बार घर खरीदने वाले लोग खरीदना चाहते हैं।
जब तक आप इंटरनेट और टेलीविज़न से पूरी तरह दूर नहीं हो जाते, आपने शायद सुना होगा कि बेरोज़गारी दर बेहद कम है - जनवरी 2019 में राष्ट्रीय औसत सिर्फ़ 4.0% था। इसका मतलब है कि स्थिर वेतन वाले लोगों की संख्या बढ़ जाती है और खरीदार पूल में बाढ़ आ जाती है, जिससे तीव्र प्रतिस्पर्धा पैदा होती है। जबकि हम सभी मिलेनियल्स के बारे में पढ़कर थक चुके हैं, मैं यह उल्लेख करने में चूक जाऊंगा कि वे पिछले तीन वर्षों में बढ़ती दर से घर के मालिक बन रहे हैं।
कम ब्याज दरें एक और प्रमुख कारण है कि लोग लीज़ के बदले में बंधक लेने की कोशिश कर रहे हैं। हमने हाल ही में फेडरल रिजर्व (फेड) को कई बार ब्याज दरें बढ़ाते देखा है, लेकिन घर खरीदना अभी भी पिछले दशकों की तुलना में अधिक किफायती है। फेड ने हाल ही में संकेत दिया कि वे भविष्य में दरों में वृद्धि के साथ धैर्य रखेंगे, लेकिन हमारे कुछ वक्ताओं को इस पर बहुत भरोसा नहीं था। मुख्य वक्ता, डॉ. डगलस डुकन ने जून में वृद्धि और 2019 के अंत में एक और वृद्धि की भविष्यवाणी की।
विस्कॉन्सिन के स्थानीय निवासी, मुझे यह जानकर आश्चर्य हुआ कि शिकागोलैंड क्षेत्र के लोग विस्कॉन्सिन में काफी बार आ रहे हैं। इससे संभावित रूप से घर खरीदने वाले लोगों की संख्या में वृद्धि होती है। हालाँकि यह जनसंख्या वृद्धि देखना अच्छा है, लेकिन वे लोग हमारे क्षेत्र में घर नहीं बेच रहे हैं जिससे हमारे बाजारों में असंतुलन पैदा होता है।
अंतिम विचार
हमारे विशेषज्ञ वक्ताओं और पैनलिस्ट में से अधिकांश इस बात पर सहमत थे कि 2019, 2018 के समान ही होगा। बहुत कम आपूर्ति और उच्च मांग के साथ बाजार कठिन होंगे। हमने नियमित रूप से यह भी सुना कि हमारी अगली मंदी बहुत दूर नहीं है - 2020 के करीब। हालाँकि, विशेषज्ञों ने नहीं सोचा था कि यह मंदी उस "महान" मंदी जितनी बुरी होगी जिसे हम सभी अच्छी तरह से याद करते हैं।
हालाँकि मैं इस दिन से कोई ठोस समाधान लेकर नहीं लौटा, लेकिन मैंने यह जरूर सीखा कि कई लोग इस समस्या को हल करने की कोशिश कर रहे हैं। लॉबिस्ट कुछ लालफीताशाही को हटाने की कोशिश कर रहे हैं जो निर्माण को कम मुश्किल बनाती है। बिल्डर्स लागत कम करने और जगह की कमी का फायदा उठाने के प्रयास में कम सड़कों और ड्राइववे वाले छोटे लॉट पर विकास करना चाह रहे हैं। रियल एस्टेट एजेंट अपने खरीदारों को संपत्ति खोजने में मदद करने और उपलब्ध चीज़ों के बारे में यथार्थवादी अपेक्षाएँ निर्धारित करने में अधिक रचनात्मक होने की कोशिश कर रहे हैं।
कुल मिलाकर, यह शानदार वक्ताओं के साथ एक शानदार कार्यक्रम था। इन विशेषज्ञों ने अच्छे और बुरे दोनों दौर देखे हैं। आम सहमति यह थी कि हालांकि हम कुछ अल्पकालिक दर्द से जूझ रहे हैं, फिर भी अमेरिका की अर्थव्यवस्था दुनिया में सबसे मजबूत है और हमने कुछ बाधाओं को दूर करना और अपने बाजारों में एक और बड़ी गिरावट से बचना सीख लिया है।
