先日、ミルウォーキーのダウンタウンにあるウィスコンシンクラブのシティクラブで開催された第7回ウィスコンシン住宅不動産サミットにWHRグループの社員が参加しました。このイベントは、マーケット大学不動産センターが主催するもので、地元ウィスコンシン州や全米から有力な不動産専門家を集めることを目的としています。トピックは、地元の人口動向、住宅市場の見通し、住宅の値ごろ感や新築、2019年の予測などです。
このイベントに臨むにあたって、私は2つの視点を考えていました。
- 私は家を持つ人間です。多くの人がそうであるように、私の家は私にとって最大の金融資産です。当然、自分の経済状況にどのような影響があるのか、非常に興味がありました。
- WHRグループは従業員のリロケーションマネジメントを行う会社なので、北米全域の住宅の売買が主な収益源となっています。事業に大きな影響がないのか、とても気になりました。
David Belman氏（Belman Homes社長）、Douglas Ducan氏（Senior Vice President and Chief Economist at Fannie Mae）、Vickie Kelsall氏（Regional Manager at Century21）など、多彩な講師陣からお話を伺いました。どのスピーカーも現在の住宅事情について独自の見解を示しており、わずか3時間の間に熱意と知識が溢れ出ていることに感心させられた。この日の圧倒的なテーマは、「需要と供給」であった。
供給
現在の住宅市場の供給は、今日の需要からすると不十分です。一般的に、住宅を探すには、差し押さえ物件、新築物件、中古住宅市場の3つの分野があります。これらの各分野は昨年を通して劇的な変化を遂げており、2019年を通して引き続き注目されるでしょう。
抵当流れ
年間の差し押さえ住宅の量は、不況前の数字になっています。2007年には2万8000件以上の差し押さえがあったが、2018年はその4分の1程度にとどまっている。過去15年ほど見慣れていた在庫が大量になくなっているのです。
新築
もうひとつ注目すべきは、新築住宅の在庫です。ベルマンホームズ社のデービッド・ベルマン社長は、カナダや中国から輸入される木材や石英などの材料に新たな関税をかけるなど、さまざまな問題に取り組んでいます。
また、新しい世代が労働力を得るために、手を動かすよりも技術に重きを置く傾向があるため、労働力が大幅に減少しています。労働力が不足すれば、その分コストも高くなる。法律もまた、建設業者にとって大きなハードルです。環境と安全のための要件はコストが高く、新しい分譲地の開発に大きな遅れをもたらす。
これらのコスト増が重なり、今日の住宅購入者は新築市場からあっという間に値崩れしてしまうのです。
中古住宅市場
3番目に在庫を探すのは中古住宅市場である。センチュリー21の地域マネージャー、ヴィッキー・ケルソル氏は、現在の住宅所有者とこれから住宅を購入する人が直面しているさまざまな問題を指摘しました。現在、住宅を所有している人の多くは、自分が買える、あるいは確保できる別の住宅がすぐに見つからないことを恐れて、自分の住宅を売りに出すことに不安を感じています。5年前に購入し、3.5％の金利を確保したバイヤーは、それを放棄してまで高い金利を望まないかもしれません。ここ数年、住宅価格が急騰しているため、住宅所有者は物件を売却するよりも、自宅からエクイティを引き出してリフォームすることを選ぶかもしれません。
需要
不動産に携わる人や売買を考えている人は、このことに全く驚かないでしょう。市場に出てくるちょうど約すべてのリストが複数のオファーを取得し、多くの場合、上場価格よりも10％以上。これは、買い手とエージェントから極端な不満と不確実性を引き起こします。これは、ほとんどの初めての住宅所有者が購入を検討している低価格の住宅で最も普及している。
インターネットやテレビを一切避けている人以外は、失業率が極めて低く、2019年1月の全国平均はわずか4.0％であることを聞いたことがあるのではないでしょうか。つまり、安定した給料をもらっている人の量が増え、買い手のプールに溢れ、激しい競争が発生しているのです。ミレニアル世代については読み飽きたが、過去3年間、彼らが住宅所有者になる割合が増加していることに触れないのは不注意だろう。
低金利も、リースを住宅ローンに替えようとする大きな理由です。連邦準備制度理事会（FRB）が金利を引き上げるのを最近何度か見ましたが、住宅購入は過去数十年の間に見たことがないほど手頃な価格になっています。FRBは最近、今後の利上げを我慢する姿勢を示したが、講演者の何人かはこれにあまり自信を持っていない。基調講演を行ったダグラス・デュカン博士は、6月に引き上げ、2019年の後期に向けてもう1回引き上げると予測した。
ウィスコンシン州に住んでいて驚いたのは、シカゴからウィスコンシン州に移り住む人がけっこういることです。このため、住宅を購入する可能性のある人の数が増えているのです。このように人口が増えるのはいいことですが、その人たちがこの地域で家を売らないので、市場のバランスが崩れてしまうのです。
最終的な感想
専門家の講演者とパネリストの大半は、2019年は2018年と非常に似たものになるだろうという意見で一致しています。市場は、非常に少ない供給と高い需要で厳しいものになるでしょう。また、次のリセッションは遠くない、2020年に近いという予測も定期的に聞かれました。しかし、専門家たちは、この不況が、私たちがよく覚えている「大」不況ほどひどいものにはならないだろうと思っていました。
この日、私は多くの具体的な解決策を持って帰ることはできませんでしたが、多くの人がこの問題を解決しようとしていることを学びました。ロビー活動家たちは、建築を難しくしているお役所仕事のようなものをなくそうとしています。建設業者は、コスト削減とスペース不足を解消するために、道路や車道を減らして小さな土地で開発しようと考えています。不動産業者は、購入者が物件を見つけるのを助け、何が入手可能かについて現実的な期待を設定するために、より創造的になろうとしている。
全体として、このイベントは素晴らしいスピーカーによる素晴らしいイベントでした。これらの専門家は、良い時も悪い時も経験している。短期的な痛みはあるものの、米国は依然として世界最強の経済大国であり、いくつかの障害を克服し、再び市場が大きく低迷することを回避することを学んだ、というのが一致した意見であった。
