Sekumpulan rakan sekerja dari Kumpulan WHR baru-baru ini menghadiri Sidang Kemuncak Hartanah Kediaman Wisconsin Tahunan ke-7 di Kelab Kota The Wisconsin Club di pusat bandar Milwaukee. Acara ini, yang diadakan oleh Pusat Hartanah Universiti Marquette, bertujuan untuk mengumpulkan beberapa pakar hartanah terkemuka dari pasaran Wisconsin tempatan kami dan mereka dari seluruh negara. Topik termasuk trend demografi tempatan, prospek pasaran perumahan kediaman, kemampuan rumah dan pembinaan baharu serta ramalan untuk 2019.
Melangkah ke acara itu, saya mempunyai dua perspektif dalam fikiran.
- Saya seorang pemilik rumah. Seperti kebanyakan orang, rumah saya adalah aset kewangan terbesar saya. Sememangnya, saya sangat berminat untuk mendengar tentang potensi kesan ke atas keadaan kewangan saya sendiri.
- Memandangkan WHR Group ialah syarikat pengurusan penempatan semula pekerja , aliran hasil utama datang daripada membeli dan menjual rumah di seluruh Amerika Utara. Saya sangat berminat untuk mendengar jika terdapat sebarang kesan besar ke atas perniagaan.
Kami mendengar daripada pelbagai penceramah seperti Encik David Belman (Presiden Belman Homes), Dr. Douglas Ducan (Naib Presiden Kanan dan Ketua Ekonomi di Fannie Mae), dan Cik Vickie Kelsall (Pengurus Wilayah di Century21). Semua penceramah membawa perspektif unik mereka tentang iklim perumahan semasa, dan saya kagum dengan semangat dan pengetahuan yang dicurahkan dalam masa tiga jam sahaja. Tema yang menggembirakan pada hari itu ialah penawaran berbanding permintaan.
Bekalan
Bekalan semasa pasaran perumahan adalah tidak mencukupi memandangkan permintaan hari ini. Secara umum, terdapat tiga kawasan untuk mencari rumah: perampasan, pembinaan baharu dan pasaran rumah sedia ada. Setiap segmen ini telah menyaksikan perubahan dramatik sepanjang tahun lepas dan akan terus ditonton sepanjang 2019.
rampasan
Jumlah rumah yang dirampas tahunan adalah pada angka sebelum kemelesetan. Pada tahun 2007, terdapat lebih 28,000 rampasan; 2018 hanya mempunyai kira-kira satu perempat daripada jumlah itu. Ini adalah sejumlah besar inventori yang hilang yang telah biasa kita lihat selama lebih kurang lima belas tahun yang lalu.
Pembinaan Baru
Satu lagi kawasan yang perlu dilihat untuk inventori ialah rumah pembinaan baharu. Pembina seperti David Belman, Presiden Belman Homes, mempunyai banyak isu untuk ditangani termasuk tarif baharu ke atas bahan seperti kayu dan kuarza yang datang dari negara seperti Kanada dan China; tarif baharu ini meningkatkan kos keseluruhan barangan.
Mereka juga telah melihat penurunan yang ketara dalam buruh kerana generasi baharu yang memasuki tenaga kerja cenderung lebih tertumpu pada teknologi daripada mengotorkan tangan mereka. Apabila buruh menjadi terhad, ia juga menjadi lebih mahal. Perundangan adalah satu lagi halangan besar bagi pembina. Keperluan alam sekitar dan keselamatan adalah mahal dan menyebabkan kelewatan besar dalam pembangunan subbahagian baharu.
Disebabkan gabungan kos yang meningkat ini, pembeli rumah hari ini dengan cepat mendapat harga daripada pasaran pembinaan baharu.
Pasaran Rumah Sedia Ada
Segmen ketiga untuk mencari inventori adalah dalam pasaran rumah sedia ada. Vickie Kelsall, Pengurus Serantau untuk Century21, membincangkan pelbagai isu yang dihadapi oleh pemilik rumah semasa dan bakal. Ramai pemilik rumah semasa bimbang untuk meletakkan rumah mereka sendiri di pasaran kerana takut tidak dapat mencari rumah lain yang mereka mampu atau selamat dengan cukup cepat. Pembeli yang membeli lima tahun lalu dan memperoleh kadar faedah 3.5% mungkin tidak mahu meninggalkannya untuk kadar yang lebih tinggi. Memandangkan nilai rumah telah menyaksikan peningkatan yang mendadak sejak beberapa tahun kebelakangan ini, pemilik rumah boleh memilih untuk menarik ekuiti daripada rumah mereka untuk merombaknya daripada menjual harta itu.
Permintaan
Permintaan sangat kuat – sesiapa yang bekerja dalam hartanah atau cuba membeli atau menjual tidak akan terkejut dengan perkara ini sama sekali. Hampir setiap penyenaraian yang datang di pasaran mendapat berbilang tawaran, selalunya 10% lebih tinggi daripada harga penyenaraian. Ini menyebabkan kekecewaan dan ketidakpastian yang melampau daripada pembeli dan ejen. Ini paling lazim di rumah berharga rendah di mana kebanyakan pemilik rumah kali pertama ingin membeli.
Melainkan anda mengelak daripada Internet dan televisyen secara bersama-sama, anda mungkin pernah mendengar bahawa kadar pengangguran adalah sangat rendah – purata nasional hanya 4.0% pada Januari 2019. Ini bermakna jumlah orang yang mempunyai gaji tetap meningkat dan membanjiri kumpulan pembeli, menjana persaingan sengit. Walaupun kita semua bosan membaca tentang milenium, saya akan lalai untuk tidak menyebut bahawa mereka telah menjadi pemilik rumah pada kadar yang semakin meningkat sejak tiga tahun yang lalu.
Kadar faedah yang rendah ialah satu lagi sebab utama mengapa orang ramai cuba berdagang pajakan untuk gadai janji. Kami telah melihat Rizab Persekutuan (Fed) menaikkan kadar faedah beberapa kali baru-baru ini, tetapi pembelian rumah masih lebih berpatutan daripada yang kami lihat dalam dekad yang lalu. Fed baru-baru ini menyatakan bahawa mereka akan bersabar dengan kenaikan kadar masa depan, tetapi beberapa penceramah kami tidak begitu yakin dengan perkara ini. Penceramah ucaptama, Dr. Douglas Ducan, meramalkan peningkatan pada bulan Jun dan satu lagi menjelang akhir tahun 2019.
Tempatan ke Wisconsin, saya terkejut apabila mengetahui bahawa orang dari kawasan Chicagoland berpindah ke Wisconsin agak kerap. Ini menambah bilangan orang yang berpotensi membeli rumah. Walaupun bagus untuk melihat pertumbuhan penduduk ini, mereka tidak menjual rumah di kawasan kami yang mewujudkan ketidakseimbangan dalam pasaran kami.
Fikiran Akhir
Majoriti penceramah pakar dan ahli panel kami bersetuju bahawa 2019 akan menjadi sangat serupa dengan 2018. Pasaran akan menjadi sukar dengan bekalan yang sangat rendah dan permintaan yang tinggi. Kami juga mendengar ramalan biasa bahawa kemelesetan ekonomi seterusnya tidak jauh — sehampir 2020. Walau bagaimanapun, pakar tidak menyangka kemelesetan ini akan menjadi hampir seteruk kemelesetan "hebat" yang kami ingat dengan baik.
Walaupun saya tidak meninggalkan hari ini dengan banyak penyelesaian konkrit, saya mengetahui bahawa ramai yang cuba menyelesaikan masalah itu. Pelobi cuba menghapuskan beberapa kerenah yang menjadikan pembinaan kurang sukar. Pembina sedang mencari untuk membangun di lot yang lebih kecil dengan jalan dan jalan masuk yang kurang dalam usaha untuk mengurangkan kos dan mengambil kesempatan daripada kekurangan ruang. Ejen hartanah cuba menjadi lebih kreatif dalam membantu pembeli mereka mencari hartanah dan menetapkan jangkaan realistik tentang perkara yang tersedia.
Secara keseluruhannya, ini adalah acara yang hebat dengan penceramah yang hebat. Pakar-pakar ini telah melihat masa baik dan buruk. Konsensusnya ialah walaupun kami berhadapan dengan kesakitan jangka pendek, AS masih mempunyai ekonomi terkuat di dunia dan kami telah belajar untuk mengatasi beberapa halangan dan mengelakkan satu lagi kemelesetan besar dalam pasaran kami.
