Een groep collega's van WHR Group heeft onlangs de 7e jaarlijkse Wisconsin Residential Real Estate Summit bijgewoond in de City Club van The Wisconsin Club in het centrum van Milwaukee. Dit evenement, georganiseerd door het Marquette University Center for Real Estate, is bedoeld om enkele van de meest vooraanstaande vastgoedexperts uit onze lokale markten in Wisconsin en het hele land samen te brengen. Onderwerpen waren onder andere lokale demografische trends, de vooruitzichten van de woningmarkt, betaalbaarheid van huizen en nieuwbouw, en voorspellingen voor 2019.
Toen ik aan het evenement begon, had ik twee perspectieven in gedachten.
- Ik ben huiseigenaar. Zoals veel mensen is mijn huis mijn grootste financiële bezit. Natuurlijk was ik erg benieuwd naar de mogelijke gevolgen voor mijn eigen financiële situatie.
- Aangezien de WHR Group een bedrijf is dat de verhuizing van werknemers beheert, komt een belangrijke inkomstenstroom uit de aan- en verkoop van huizen in heel Noord-Amerika. Ik was erg benieuwd of er grote gevolgen waren voor het bedrijf.
We hoorden van verschillende sprekers, zoals David Belman (president van Belman Homes), Douglas Ducan (Senior Vice President en hoofdeconoom bij Fannie Mae) en Vickie Kelsall (regiomanager bij Century21). Alle sprekers brachten hun unieke perspectieven op het huidige huisvestingsklimaat en ik was onder de indruk van het enthousiasme en de kennis die binnen slechts drie uur naar buiten stroomden. Een overweldigend thema van de dag was vraag versus aanbod.
Levering
Het huidige aanbod op de huizenmarkt is ontoereikend gezien de huidige vraag. In het algemeen zijn er drie gebieden om naar huizen te zoeken: verhinderingen, nieuwbouw en de bestaande huizenmarkt. Elk van deze segmenten heeft het afgelopen jaar dramatische veranderingen doorgemaakt en zal ook in 2019 in de gaten worden gehouden.
Foreclosures
Het aantal jaarlijkse gedwongen verkopen van woningen is op het niveau van voor de recessie. In 2007 waren er meer dan 28.000 gedwongen verkopen; 2018 telde slechts ongeveer een vierde van dat aantal. Dit is een enorme hoeveelheid ontbrekende inventaris die we de afgelopen vijftien jaar of zo gewend waren te zien.
Nieuwbouw
Een ander gebied om naar te kijken voor de voorraad is nieuwbouwwoningen. Bouwers zoals David Belman, president van Belman Homes, hebben te maken gehad met een overvloed aan problemen, waaronder nieuwe tarieven op materialen zoals timmerhout en kwarts uit landen als Canada en China; deze nieuwe tarieven verhogen de totale kosten van goederen.
Ze hebben ook een aanzienlijke daling van het aantal arbeidskrachten gezien omdat de nieuwe generaties die de arbeidsmarkt betreden meer gericht zijn op technologie dan op het vies maken van hun handen. Naarmate arbeid schaarser wordt, wordt het ook duurder. Wetgeving is een andere grote hindernis voor bouwers. Milieu- en veiligheidseisen zijn duur en zorgen voor enorme vertragingen bij de ontwikkeling van nieuwe onderverdelingen.
Door de combinatie van deze gestegen kosten worden huizenkopers vandaag de dag snel uit de nieuwbouwmarkt geprijsd.
Bestaande huizenmarkt
Het derde segment waar we op zoek moeten naar voorraad is de markt voor bestaande woningen. Vickie Kelsall, Regional Manager voor Century21, benadrukte de verschillende problemen waarmee huidige en toekomstige huiseigenaren te maken hebben. Veel huidige huiseigenaren zijn huiverig om hun eigen huis op de markt te zetten uit angst dat ze niet snel genoeg een ander huis kunnen vinden dat ze zich kunnen veroorloven of veilig kunnen stellen. Kopers die vijf jaar geleden een huis kochten en verzekerd waren van een rente van 3,5%, willen dat misschien niet opgeven voor een hogere rente. Omdat de woningwaarde de afgelopen jaren sterk is gestegen, kunnen huiseigenaren ervoor kiezen om hun vermogen uit hun huis te halen om het te verbouwen in plaats van het huis te verkopen.
Vraag
De vraag is extreem sterk - iedereen die in onroerend goed werkt of probeert te kopen of verkopen zal hier helemaal niet van opkijken. Zowat elke aanbieding die op de markt komt, krijgt meerdere aanbiedingen, vaak 10% meer dan de aanbiedingsprijs. Dit veroorzaakt extreme frustratie en onzekerheid bij kopers en makelaars. Dit komt het meest voor bij huizen met een lagere prijs, waar de meeste nieuwe huiseigenaren op zoek zijn om te kopen.
Tenzij je het internet en de televisie helemaal vermijdt, heb je waarschijnlijk gehoord dat de werkloosheidscijfers extreem laag zijn - het nationale gemiddelde bedroeg slechts 4,0% in januari 2019. Dit betekent dat het volume van mensen met een vast salaris toeneemt en de koperspool overspoelt, waardoor intense concurrentie ontstaat. Hoewel we allemaal moe zijn van het lezen over millennials, zou ik nalatig zijn als ik niet zou vermelden dat ze de afgelopen drie jaar steeds vaker huiseigenaar zijn geworden.
Lage rentetarieven zijn een andere belangrijke reden waarom mensen leases proberen in te ruilen voor hypotheken. We hebben gezien dat de Federal Reserve (Fed) de rente onlangs een paar keer heeft verhoogd, maar het kopen van een huis is nog steeds betaalbaarder dan we de afgelopen decennia hebben gezien. De Fed gaf onlangs aan dat ze geduldig zouden zijn met toekomstige renteverhogingen, maar een paar van onze sprekers hadden hier niet veel vertrouwen in. De hoofdspreker, Dr. Douglas Ducan, voorspelde een verhoging in juni en nog een tegen het einde van 2019.
Als inwoner van Wisconsin was ik verrast toen ik hoorde dat mensen uit het Chicagoland-gebied vrij vaak naar Wisconsin verhuizen. Dit draagt bij aan het aantal mensen dat mogelijk een huis koopt. Hoewel het goed is om deze bevolkingsgroei te zien, verkopen deze mensen geen huizen in ons gebied, waardoor er een onbalans ontstaat op onze markten.
Laatste gedachten
De meerderheid van onze deskundige sprekers en panelleden waren het erover eens dat 2019 erg zou lijken op 2018. De markten zullen moeilijk zijn met een zeer laag aanbod en een hoge vraag. We hoorden ook regelmatig voorspellingen dat onze volgende recessie niet ver weg meer is - zo dicht als 2020. De experts dachten echter dat deze recessie lang niet zo erg zou zijn als de "grote" recessie die we ons maar al te goed herinneren.
Hoewel ik deze dag niet ben doorgekomen met veel concrete oplossingen, heb ik wel geleerd dat velen het probleem proberen op te lossen. Lobbyisten proberen een deel van de bureaucratie weg te nemen die het bouwen minder moeilijk maakt. Bouwers proberen te ontwikkelen op kleinere kavels met minder wegen en opritten in een poging om de kosten te drukken en te profiteren van een gebrek aan ruimte. Makelaars proberen creatiever te worden in het helpen van hun kopers bij het vinden van een woning en het stellen van realistische verwachtingen over wat er beschikbaar is.
Al met al was dit een fantastisch evenement met geweldige sprekers. Deze experts hebben goede en slechte tijden meegemaakt. De consensus was dat we weliswaar te maken hebben met wat pijn op de korte termijn, maar dat de VS nog steeds de sterkste economie ter wereld heeft en dat we hebben geleerd om een aantal obstakels te overwinnen en een nieuwe grote neergang in onze markten te voorkomen.
