最近，WHR 集团的一些同事参加了在密尔沃基市中心的威斯康星俱乐部城市俱乐部举行的第七届威斯康星州住宅房地产年度峰会。此次活动由马奎特大学房地产中心主办，旨在汇聚威斯康星州当地市场和全国各地的顶尖房地产专家。主题包括当地人口趋势、住宅市场前景、房屋可负担性和新建筑，以及对 2019 年的预测。
参加这次活动时，我有两个想法。
- 我是一名房主。和许多人一样，我的房子是我最大的经济资产。自然，我对自己的财务状况可能受到的影响非常感兴趣。
- 由于 WHR 集团是一家员工异地安置管理公司，其主要收入来源是在北美地区买卖房屋。我很想知道业务是否受到了重大影响。
我们聆听了 David Belman 先生（Belman Homes 总裁）、Douglas Ducan 博士（房利美高级副总裁兼首席经济学家）和 Vickie Kelsall 女士（21 世纪不动产区域经理）等多位演讲者的演讲。所有演讲者都对当前的住房环境提出了自己独特的观点，在短短三个小时的时间里，大家的热情和知识储备给我留下了深刻的印象。当天压倒性的主题是供应与需求。
供应
从目前的需求来看，住房市场供应不足。一般来说，可从三个方面寻找房屋：法拍屋、新建筑和现房市场。在过去的一年中，这三个领域都发生了巨大的变化，2019 年将继续受到关注。
取消抵押品赎回权
每年法拍屋的数量处于经济衰退前的水平。2007 年，法拍屋数量超过 2.8 万套；而 2018 年的法拍屋数量仅为当年的四分之一左右。这是过去十五年左右我们习以为常的大量缺失库存。
新建建筑
另一个需要关注的库存领域是新建住宅。贝尔曼住宅公司（Belman Homes）总裁大卫-贝尔曼（David Belman）等建筑商需要应对大量问题，包括对来自加拿大和中国等国家的木材和石英等材料征收新关税；这些新关税增加了商品的总体成本。
此外，由于新生代劳动力更注重技术，而不是动手操作，因此劳动力也大幅减少。随着劳动力的稀缺，价格也变得越来越高。立法是建筑商面临的另一大障碍。环境和安全要求成本高昂，导致新小区的开发出现严重延误。
由于这些成本的增加，如今的购房者很快就被挤出了新建建筑市场。
现房市场
寻找库存的第三个领域是现房市场。Century21 的区域经理 Vickie Kelsall 直击现房和准现房业主面临的各种问题。许多现有房主对将自己的房屋推向市场心存顾虑，担心无法迅速找到他们负担得起或有保障的其他房屋。五年前购房并获得 3.5% 利率的购房者可能不想放弃这一利率，而选择更高的利率。由于房屋价值在过去几年中急剧上升，房主可能会选择从房屋中提取资产进行改建，而不是出售房产。
需求
需求非常旺盛--任何从事房地产或试图买卖的人都不会对此感到惊讶。几乎每一个上市的房源都会收到多个出价，很多时候比挂牌价高出 10%。这让买家和经纪人感到非常沮丧和不确定。这种情况在大多数首次置业者希望购买的低价房屋中最为普遍。
除非您完全避开互联网和电视，否则您可能听说过失业率极低--2019 年 1 月的全国平均失业率仅为 4.0%。这意味着有稳定工资收入的人越来越多，充斥着买家池，引发了激烈的竞争。虽然我们都厌倦了阅读关于千禧一代的报道，但我不能不提的是，在过去的三年里，他们成为房主的速度越来越快。
低利率是人们试图将租赁换成抵押贷款的另一个主要原因。我们看到美联储（Fed）最近已数次提高利率，但与过去几十年相比，现在买房仍然更实惠。美联储最近表示，他们将对未来的加息保持耐心，但我们的几位发言人对此并不十分有信心。主讲人道格拉斯-杜坎博士预测，美联储将在 6 月份加息，并在 2019 年后半年再次加息。
在威斯康星州本地，我惊讶地了解到，芝加哥地区的人们正频繁迁入威斯康星州。这增加了潜在购房人数。虽然看到人口增长是件好事，但这些人并没有在我们地区出售房屋，这就造成了我们市场的不平衡。
最终想法
大多数专家发言人和小组成员都认为，2019 年的情况与 2018 年非常相似。市场将非常艰难，供应量非常低，而需求量却很高。我们还经常听到这样的预测：下一次经济衰退并不遥远，就在 2020 年。不过，专家们认为，这次衰退不会像我们记忆犹新的 "大 "衰退那么严重。
虽然我并没有从这一天中获得很多具体的解决方案，但我确实了解到很多人都在努力解决这个问题。游说者们正试图取消一些繁文缛节，降低建筑难度。建筑商希望在较小的地块上开发，减少道路和车道，以降低成本，利用空间不足的优势。房地产经纪人正试图以更具创造性的方式帮助购房者寻找房产，并对现有房产设定切合实际的期望值。
总之，这是一次精彩纷呈的活动，演讲嘉宾都非常出色。这些专家经历过顺境和逆境。大家一致认为，虽然我们正在经历一些短期的痛苦，但美国仍然是世界上经济最强劲的国家，我们已经学会了克服一些障碍，避免市场再次出现大的衰退。
