WHR集团的一些同事最近参加了在密尔沃基市中心的威斯康星俱乐部城市俱乐部举行的第七届威斯康星州住宅房地产年度峰会。这个活动由马凯特大学房地产中心举办，旨在汇集一些来自威斯康星州当地市场和全国各地的领先房地产专家。主题包括当地的人口趋势，住宅市场的前景，房屋可负担性和新建筑，以及对2019年的预测。
进入这个活动，我心中有两个观点。
- 我是一名房主。像许多人一样，我的房子是我最大的金融资产。自然，我对听到对我自己的财务状况的潜在影响感到不可思议。
- 由于WHR集团是一家员工搬迁管理公司，其主要收入来源是在整个北美地区购买和销售房屋。我非常想知道是否对业务有任何重大影响。
我们听取了各种演讲，如大卫-贝尔曼先生（贝尔曼房屋公司总裁）、道格拉斯-杜肯博士（房利美高级副总裁兼首席经济学家）和维基-凯尔索女士（21世纪不动产区域经理）。所有演讲者都对当前的住房环境提出了自己独特的观点，在短短三个小时内涌现出的热情和知识让我印象深刻。当天的一个压倒性的主题是供应与需求。
供应
考虑到今天的需求，目前住房市场的供应是不足的。一般来说，有三个领域需要寻找房屋：取消赎回权、新建筑和现有房屋市场。在过去的一年中，这些细分市场都发生了巨大的变化，并将在2019年继续受到关注。
取消抵押品赎回权
每年被取消赎回权的房屋数量处于经济衰退前的水平。2007年，有超过28,000个法拍屋；2018年只有这个数量的四分之一左右。这是我们在过去十五年左右的时间里已经习惯了的大量缺失库存。
新建筑
另一个需要关注的库存领域是新建筑房屋。建筑商，如贝尔曼住宅公司总裁大卫-贝尔曼，有大量的问题需要处理，包括对来自加拿大和中国等国家的木材和石英等材料征收新的关税；这些新的关税增加了商品的整体成本。
他们也看到了劳动力的显著减少，因为进入劳动力市场的新生代往往更专注于技术，而不是动手操作。随着劳动力变得稀缺，它也变得更加昂贵。立法是建筑商的另一个大障碍。环境和安全要求是昂贵的，并导致新的分区开发的巨大延迟。
由于这些成本的增加，今天的购房者很快就被挤出了新建筑市场。
现有房屋市场
寻找库存的第三个部分是在现有房屋市场。21世纪不动产的区域经理Vickie Kelsall指出了目前和未来的房主所面临的各种问题。许多现有的房主对把自己的房子放在市场上感到忧虑，因为他们担心无法迅速找到另一个他们能够负担得起或安全的房子。五年前购买并获得3.5%利率的买家可能不愿意放弃这个利率，而选择更高的利率。由于房屋价值在过去几年中出现了急剧的增长，房主可能会选择从他们的房屋中抽出资产来进行改造，而不是出售房产。
需求
需求极为强劲--任何从事房地产工作或试图购买或出售的人对此都不会感到惊讶。几乎每个上市的房源都会有多个报价，很多时候比上市价格高出10%。这导致了买家和经纪人的极端沮丧和不确定性。这种情况在低价房中最为普遍，因为大多数首次置业的人都想买房。
除非你完全避开互联网和电视，否则你可能已经听说失业率极低--2019年1月全国平均水平仅为4.0%。这意味着有稳定工资的人的数量增加，充斥着买家池，产生了激烈的竞争。虽然我们都厌倦了阅读关于千禧一代的文章，但如果我不提他们在过去三年中成为房主的速度越来越快，那就是失职。
低利率是人们试图用租赁换取抵押贷款的另一个主要原因。我们看到美联储（Fed）最近几次提高利率，但购房仍然比我们在过去几十年中看到的更实惠。美联储最近表示他们将对未来的加息保持耐心，但我们的几位发言人对此并不十分自信。主旨发言人Douglas Ducan博士预测6月会有一次加息，2019年后年底会有一次加息。
在威斯康星州本地，我惊讶地发现，来自芝加哥地区的人正相当频繁地搬到威斯康星州。这增加了可能购买房屋的人数。虽然看到这种人口增长是件好事，但这些人并没有在我们的地区出售房屋，这在我们的市场上造成了不平衡。
最后的想法
我们的大多数专家发言人和小组成员都认为，2019年将与2018年非常相似。市场将是艰难的，供应量很低，需求量很大。我们还经常听到有人预测，我们的下一次经济衰退并不遥远--就在2020年附近。然而，专家们认为这次经济衰退不会像我们记得很清楚的 "大 "经济衰退那么糟糕。
虽然我没有从这一天中得到许多具体的解决方案，但我确实了解到，许多人正在试图解决这个问题。说客们正试图取消一些使建筑变得不那么困难的繁文缛节。建筑商正在寻求在较小的土地上开发，减少道路和车道，试图降低成本并利用缺乏的空间。房地产经纪人正试图以更有创意的方式帮助他们的买家寻找房产，并对现有的房产设定现实的期望。
总而言之，这是一次精彩的活动，有伟大的演讲者。这些专家看到了好的时代和坏的时代。大家的共识是，尽管我们正在处理一些短期的痛苦，但美国仍然拥有世界上最强大的经济，我们已经学会了克服一些障碍，避免我们的市场再次出现重大衰退。
