À l'heure où les entreprises se font concurrence pour attirer les talents, il est important que votre organisation offre le bon soutien hypothécaire aux employés en mutation. Qu'il s'agisse d'un nouveau candidat ou d'un employé existant, ne perdez pas de talents parce que votre organisation n'offre pas le même soutien, voire davantage, que vos concurrents. Compte tenu des conditions actuelles du marché du logement, il est particulièrement important d'évaluer le soutien hypothécaire afin d'éviter l'annulation de contrats.
Selon un article de CNBC, "Dans un contexte de hausse des taux d'intérêt et de ralentissement du marché immobilier, les acheteurs continuent de se retirer des contrats d'achat à un rythme élevé. Environ 64 000 contrats d'achat de maison ont été annulés en août, selon un nouveau rapport de Redfin. Ce chiffre correspond à 15,2 % des contrats d'achat de maisons conclus au cours du mois et est similaire aux 15,5 % annulés en juillet. Il y a un an, cette proportion était de 12,1 %."
La hausse des taux d'intérêt pourrait également avoir un impact négatif sur vos employés mutés et sur leur volonté ou leur capacité à déménager. Lorsque certains employés sont finalement prêts à signer un contrat et à bloquer leur taux hypothécaire, les taux peuvent être beaucoup plus élevés qu'ils ne l'étaient lorsqu'ils ont été préapprouvés ou lorsqu'ils ont reçu une offre acceptée. Cela peut également entraîner l'annulation du contrat si le nouveau taux est inabordable.
"Les données de l'Association nationale des agents immobiliers montrent que l'accessibilité au logement a chuté de 29 % au cours de l'année dernière, ce qui constitue la plus forte baisse annuelle jamais enregistrée. Cette baisse est attribuée à la croissance rapide des taux hypothécaires et des prix des maisons, qui a considérablement réduit l'accessibilité. En effet, les acheteurs d'une maison de prix médian doivent maintenant faire face à des paiements hypothécaires mensuels supérieurs de plus de 400 dollars à ce qu'ils étaient en 2021", selon un article de Business Insider.
Il existe de nombreuses façons pour votre organisation d'aider les employés en mutation à obtenir un prêt hypothécaire. Nous vous présentons ci-dessous une série d'options que vous pouvez mettre en œuvre. WHR Global (WHR) peut faciliter grâce à son réseau de fournisseurs de prêts hypothécaires préférés.
Aide différentielle aux intérêts hypothécaires (MIDA)
L'APDD aide les employés lorsque les taux d'intérêt hypothécaires sont élevés en réduisant l'écart entre les taux actuels du marché et les taux plus bas que les employés ont sur leur hypothèque actuelle. Il ne faut pas confondre cette mesure avec l'échelle mobile (expliquée ci-dessous) ou l'avantage standard de 1 % pour le montage du prêt ou la réduction du prêt, car ces avantages sont appliqués quel que soit le taux d'intérêt. Le MIDA peut être payé comme une subvention hypothécaire directe par l'intermédiaire de la société hypothécaire. L'avantage du MIDA est déterminé en prenant en compte le montant le plus bas entre le solde actuel du prêt non remboursé du bénéficiaire du transfert (arrondi à la tranche de 1 000 $ la plus proche) et le nouveau montant du prêt hypothécaire. La différence entre son taux d'intérêt actuel et le nouveau taux d'intérêt hypothécaire (plus élevé), pour des produits similaires (c'est-à-dire un taux fixe de 30 ans à un taux fixe de 30 ans), et en multipliant la différence par le montant admissible :
L'exemple d'un fournisseur partenaire de WHR, Rocket Mortgage.
5,00% Nouveau taux d'intérêt
Différence de taux d'intérêt de 2,00 % X 400 000 $ Solde actuel du prêt (ancien prêt hypothécaire)
8K$ est le différentiel d'intérêt hypothécaire annuel (.02 x 400K$ = 8K$)
Exemple de paiement
Année 1 : 8 000 $ x 100 % = 8 000 $ au total, ou 666,66 $ par mois (8 000 $/12 = 666,66 $).Selon Rocket Mortgage, "ce qui précède n'est qu'un exemple. Vous pouvez concevoir la structure globale de l'APDD en fonction de ce qui convient le mieux à la culture de votre entreprise et aux besoins de votre programme de réinstallation. Par exemple, vous pouvez payer le montant total de l'APDD la première année seulement, ajuster les pourcentages chaque année, ou allonger la durée du paiement de l'APDD, etc.".
Subvention hypothécaire basée sur les intérêts
Cette option augmente lentement le taux d'intérêt du cessionnaire au fil du temps. Votre organisation paie la différence entre la note actuelle et le taux subventionné le plus bas. Chaque année, la responsabilité de l'employé augmentera d'un taux subventionné supérieur de 1 %. Cela aide les personnes transférées à passer à un paiement hypothécaire plus élevé. Elle peut être appliquée au capital et/ou aux intérêts. Si la subvention est basée sur les intérêts, le versement de votre organisation dépend du montant du prêt (qui peut être variable). Pour éviter cette variable, certaines entreprises définissent un montant fixe en dollars.
Subvention hypothécaire en fonction du montant
Lorsqu'un employé déménage dans une région où le coût de la vie est plus élevé (et non en raison de taux d'intérêt plus élevés), cette option prévoit un montant prédéterminé en fonction du niveau de l'employé. Le montant peut même être déterminé avant le déménagement et la sélection du logement. Il peut être appliqué à 100 % au capital et/ou aux intérêts, selon la politique de l'employeur. Elle ne peut pas dépasser le montant du versement hypothécaire mensuel. Parfois, la subvention est payable sur une période de temps choisie par l'employeur, par exemple 3 ans. Le paiement est effectué directement à la société de crédit hypothécaire et appliqué au paiement du prêt hypothécaire de l'employé.
Échelle mobile : Achat de points en moins
Une dépense unique utilisée pour réduire de façon permanente le taux d'intérêt d'un nouveau logement. Cette mesure est particulièrement utile lorsque les taux d'intérêt sont en hausse. Votre organisation désignera à quel taux le barème commence et quels points d'escompte hypothécaires seront couverts pour chaque intervalle du barème. Les points hypothécaires sont des intérêts payés d'avance en échange d'un taux d'intérêt plus bas et de paiements mensuels moins élevés.
Points de réduction du prêt (points) - Frais utilisés pour racheter le taux d'intérêt au moment de l'émission du prêt pour la durée de vie du prêt. Les points sont calculés en pourcentage du montant du prêt. Par exemple, 1 point correspond à 1 % du montant du prêt. Un point d'escompte ne correspond pas à une réduction de 1 % du taux d'intérêt. La valeur des points d'escompte d'un prêt est basée sur les conditions du marché.
Exemple
Supposons que le taux d'intérêt du marché actuel pour un prêt à taux fixe sur 30 ans soit de 5,25 %, le cessionnaire aurait droit à un point de remise sur le prêt selon l'exemple d'échelle mobile ci-dessous, sur la base d'un montant de prêt de 400 000 dollars :
- 0% - 4,99% = 0 pts
- 5% - 5,49% = 1 pts = $4K
- 50% - 5,99% = 1,5 pts = $6K
Points d'amortissement Exemple sur un prêt de 200 000 dollars
Autres moyens possibles d'aider la personne transférée
Crédit de 3 000 $ : Employeur pour couvrir la clôture, ou le crédit pourrait être utilisé pour le dépôt fiduciaire, ou utilisé pour racheter le taux d'intérêt.
"Il est très important de fournir les bons avantages aux personnes transférées, y compris un soutien hypothécaire. En tant qu'organisation, vous ne voulez pas perdre un employé précieux ou un nouveau candidat potentiel au profit d'une autre entreprise."
En tant que société de gestion de la relocalisation, WHR peut mettre à la disposition de vos employés notre réseau de fournisseurs de prêts hypothécaires pré-approuvés.
