Un groupe de collègues du WHR Group a récemment participé au 7e sommet annuel de l'immobilier résidentiel du Wisconsin au City Club de The Wisconsin Club, dans le centre-ville de Milwaukee. Cet événement, organisé par le Marquette University Center for Real Estate, vise à réunir certains des principaux experts immobiliers de nos marchés locaux du Wisconsin et de ceux du reste du pays. Les sujets abordés comprenaient les tendances démographiques locales, les perspectives du marché du logement résidentiel, l'accessibilité des logements et les nouvelles constructions, ainsi que les prédictions pour 2019.
Avant de participer à l'événement, j'avais deux perspectives en tête.
- Je suis propriétaire d'une maison. Comme beaucoup de gens, ma maison est mon principal actif financier. Naturellement, j'ai été incroyablement intéressé par les effets potentiels sur ma propre situation financière.
- Le WHR Group étant une société de gestion de la relocalisation des employés, l'une de ses principales sources de revenus provient de l'achat et de la vente de maisons dans toute l'Amérique du Nord. J'étais très intéressé de savoir s'il y avait des impacts majeurs sur l'entreprise.
Nous avons entendu une variété de conférenciers tels que M. David Belman (président de Belman Homes), le Dr Douglas Ducan (premier vice-président et économiste en chef chez Fannie Mae) et Mme Vickie Kelsall (directrice régionale chez Century21). Tous les intervenants ont apporté leur point de vue unique sur le climat actuel du logement, et j'ai été impressionné par l'enthousiasme et les connaissances qui se sont déversés en l'espace de trois heures seulement. Le thème dominant de la journée était l'offre et la demande.
Approvisionnement
L'offre actuelle sur le marché du logement est insuffisante par rapport à la demande actuelle. En général, il y a trois domaines dans lesquels il faut chercher des maisons : les saisies, les nouvelles constructions et le marché des maisons existantes. Chacun de ces segments a connu des changements spectaculaires tout au long de l'année dernière et continuera d'être surveillé tout au long de 2019.
Saisies
Le volume des maisons saisies annuelles est au niveau des chiffres d'avant la récession. En 2007, il y avait plus de 28 000 saisies ; 2018 n'a compté qu'un quart de ce chiffre. Il s'agit d'une quantité massive d'inventaire manquant que nous avons été habitués à voir au cours des quinze dernières années environ.
Nouvelle construction
Les nouvelles constructions sont un autre domaine à considérer pour les stocks. Les constructeurs tels que David Belman, président de Belman Homes, ont dû faire face à une pléthore de problèmes, notamment les nouveaux tarifs douaniers sur des matériaux tels que le bois et le quartz provenant de pays comme le Canada et la Chine ; ces nouveaux tarifs augmentent le coût global des marchandises.
Ils ont également constaté une diminution importante de la main-d'œuvre, les nouvelles générations qui arrivent sur le marché du travail ayant tendance à se concentrer sur la technologie plutôt que de mettre la main à la pâte. La main-d'œuvre se raréfiant, elle devient également plus chère. La législation est un autre obstacle de taille pour les constructeurs. Les exigences en matière d'environnement et de sécurité sont coûteuses et entraînent d'énormes retards dans le développement de nouveaux lotissements.
En raison de la combinaison de ces coûts accrus, les acheteurs d'aujourd'hui sont rapidement écartés du marché des nouvelles constructions.
Marché des logements existants
Le troisième segment à rechercher des stocks est celui des maisons existantes. Vickie Kelsall, directrice régionale de Century21, a insisté sur les différents problèmes auxquels sont confrontés les propriétaires actuels et potentiels. De nombreux propriétaires actuels appréhendent de mettre leur propre maison sur le marché par crainte de ne pas pouvoir trouver assez rapidement une autre maison qu'ils peuvent se permettre ou sécuriser. Les acheteurs qui ont acheté il y a cinq ans et se sont assurés d'un taux d'intérêt de 3,5 % ne veulent peut-être pas l'abandonner pour un taux plus élevé. La valeur des maisons ayant fortement augmenté au cours des dernières années, les propriétaires peuvent choisir de retirer des fonds de leur maison pour la rénover plutôt que de la vendre.
Demande
La demande est extrêmement forte - toute personne travaillant dans l'immobilier ou essayant d'acheter ou de vendre ne sera pas du tout surprise par cela. Presque toutes les annonces qui arrivent sur le marché font l'objet d'offres multiples, souvent supérieures de 10 % au prix de l'annonce. Cela provoque une frustration et une incertitude extrêmes chez les acheteurs et les agents. Ce phénomène est le plus répandu dans les maisons à bas prix où la plupart des nouveaux propriétaires cherchent à acheter.
À moins que vous n'évitiez complètement Internet et la télévision, vous avez probablement entendu dire que les taux de chômage sont extrêmement bas - la moyenne nationale était de seulement 4,0 % en janvier 2019. Cela signifie que le volume de personnes ayant un salaire stable augmente et inonde le bassin d'acheteurs, générant une concurrence intense. Bien que nous soyons tous fatigués de lire sur les milléniaux, je m'en voudrais de ne pas mentionner qu'ils sont devenus propriétaires à un rythme croissant au cours des trois dernières années.
La faiblesse des taux d'intérêt est une autre raison majeure pour laquelle les gens essaient de troquer leur bail contre un prêt hypothécaire. Nous avons vu la Réserve fédérale (Fed) augmenter les taux d'intérêt à plusieurs reprises récemment, mais l'achat d'une maison est encore plus abordable que ce que nous avons vu au cours des dernières décennies. La Fed a récemment indiqué qu'elle serait patiente avec les futures augmentations de taux, mais certains de nos intervenants n'étaient pas très confiants à ce sujet. L'orateur principal, le Dr Douglas Ducan, a prédit une augmentation en juin et une autre vers la fin de 2019.
Originaire du Wisconsin, j'ai été surpris d'apprendre que les habitants de la région de Chicago déménagent assez fréquemment dans le Wisconsin. Cela augmente le nombre de personnes susceptibles d'acheter une maison. Bien qu'il soit bon de voir cette croissance démographique, ces personnes ne vendent pas de maisons dans notre région, ce qui crée un déséquilibre sur nos marchés.
Réflexions finales
La majorité de nos experts conférenciers et panélistes ont convenu que 2019 serait très similaire à 2018. Les marchés seront difficiles avec une offre très faible et une demande élevée. Nous avons également entendu des prédictions régulières selon lesquelles notre prochaine récession n'est pas loin - aussi proche que 2020. Cependant, les experts ne pensaient pas que cette récession serait aussi grave que la "grande" récession dont nous ne nous souvenons que trop bien.
Bien que je ne sois pas reparti de cette journée avec de nombreuses solutions concrètes, j'ai appris que de nombreuses personnes tentent de résoudre le problème. Les lobbyistes tentent de supprimer certaines des formalités administratives qui rendent la construction moins difficile. Les constructeurs cherchent à développer des terrains plus petits, avec moins de routes et d'allées, afin de réduire les coûts et de tirer parti du manque d'espace. Les agents immobiliers essaient de faire preuve de plus de créativité pour aider leurs acheteurs à trouver des propriétés et à fixer des attentes réalistes quant à ce qui est disponible.
Dans l'ensemble, il s'agissait d'un événement fantastique avec d'excellents intervenants. Ces experts ont connu des périodes fastes et des périodes difficiles. Le consensus était que, bien que nous ayons à faire face à une certaine douleur à court terme, les États-Unis ont toujours l'économie la plus forte du monde et nous avons appris à surmonter certains obstacles et à éviter un autre ralentissement majeur de nos marchés.
