Mengambil "Kejutan" daripada Harga Penempatan Semula

Perniagaan dicipta untuk menjana wang. Ini benar bagi syarikat pengurusan penempatan semula (RMC) dan sumber yang mereka gunakan. Kami cukup yakin bahawa firma anda telah distrukturkan untuk membawa masuk hasil untuk diagihkan kepada pemilik, pemegang saham dan pekerja, tetapi bagaimanakah wang dibuat dalam penempatan semula?

Salah satu prinsip operasi Kumpulan WHR adalah untuk benar-benar berkomunikasi dengan pelanggan manakala salah satu matlamat korporat kami adalah untuk mengurangkan perbelanjaan penempatan semula. Maklumat yang dibentangkan dalam kertas kerja ini harus mengambil sedikit misteri daripada perbincangan yang sering sukar mengenai penetapan harga penempatan semula dan meneroka lebih lanjut bagaimana bayaran yang dikenakan oleh RMC dan vendor mereka boleh menjejaskan kos penempatan semula.

Seharusnya tidak ada kejutan apabila anda menyemak invois penempatan semula, itulah sebabnya senarai yuran biasa berikut akan membantu anda memahami dengan lebih baik dan merundingkan kontrak yang munasabah untuk perkhidmatan penempatan semula. Walaupun yuran berbeza dari satu syarikat ke syarikat, mereka, secara amnya, serupa di semua RMC.

Yuran Perkhidmatan

Kos yang dikenakan oleh RMC untuk keseluruhan pentadbiran program, termasuk gaji, overhed dan keuntungan. Dari segi sejarah, dan masih berlaku hari ini, bayaran tambahan mungkin dikenakan, seperti yang berikut:

Yuran Permulaan

Yuran Perkhidmatan Penilaian

Yuran Jualan Semula

Yuran Pembiayaan Ekuiti

Adalah sangat penting untuk memahami yuran tambahan yang mungkin ditanggung jika tidak termasuk dalam yuran perkhidmatan. Pastikan anda meminta untuk melihat invois yang menggambarkan semua kos yang berkaitan dengan perpindahan.

Yuran Rujukan

Untuk sekian lama, yuran ini telah ditangkap oleh pelbagai entiti. Pada asalnya, ejen hartanah mengutip yuran dengan merujuk pembeli antara satu sama lain di seluruh negara. Pendapatan ini digunakan untuk mengimbangi belanjawan jabatan penempatan semula. Akhirnya, RMC merasakan mereka adalah punca perolehan rumah itu dijual dan menuntut bayaran tersebut diberikan kepada mereka, yang sebenarnya menambah pendapatan mereka.

Syarikat—yang membayar semua kos penempatan semula—merasakan mereka berhak menerima yuran ini. Sebagai contoh, pada harta $400,000, pendapatan rujukan boleh dianggarkan $4,200. Darabkan jumlah itu dengan dua apabila terdapat juga transaksi pembelian yang terlibat, dan jumlah yuran sebanyak $8,400 boleh dikutip. Ini mencerminkan yuran rujukan 35%, yang munasabah dalam industri penempatan semula.

Sesetengah RMC mengenakan bayaran sebanyak 50% yuran rujukan, selalunya mengakibatkan penurunan kualiti dalam ejen yang dipilih dan, akhirnya, prestasi keseluruhan yang lemah.

Sifar Yuran

Istilah ini secara amnya bermaksud tiada bayaran perkhidmatan dikenakan dalam pentadbiran perpindahan. Walau bagaimanapun, semua yuran rujukan yang dikutip akan direalisasikan oleh RMC. Pematuhan kepada garis panduan penyenaraian yang ketat adalah penting untuk struktur yuran ini dapat bertahan.
Pada hartanah $800,000, yuran yang diperoleh ialah $16,800. Pada hartanah $150,000, RMC masih memperoleh $3,150. Oleh itu, jarang terdapat "bayaran sifar."

Yuran Tetap

Biasanya terdapat dalam kontrak kerajaan, jenis yuran ini menggambarkan kos operasi yang dijangkakan dalam penjualan semula hartanah dan termasuk kos yang terdapat dalam perkhidmatan pemindahan.

Lazimnya, yuran ini mungkin melebihi 30% daripada nilai dinilai hartanah, tetapi pelanggan tidak menanggung risiko dalam penjualan rumah. Dalam struktur yuran ini, untung atau rugi dalam nilai ditanggung oleh RMC.

Yuran Ketidakpatuhan

Ini adalah bayaran tambahan yang mungkin dikenakan apabila hartanah tidak memenuhi ketetapan polisi penempatan semula pelanggan atau kontrak RMC. Di samping itu, apabila tuntutan dibuat oleh pekerja (dan diberikan oleh pelanggan) yang tidak konsisten dengan polisi, yuran mungkin dikenakan. Pengecualian ini mungkin membenarkan RMC mengenakan yuran tambahan yang tidak mematuhi struktur yuran biasa dan boleh menjadi besar.

Pengambilalihan, Pembatalan atau Yuran Masa Pasaran Lanjutan

Yuran ini adalah jelas dan sering disembunyikan dalam cetakan kecil dalam kontrak perkhidmatan.

Yuran Penandaan

Jarang dibincangkan tetapi sering dikutip, RMC akan mengenakan bayaran kepada pelanggan dan membayar vendor yang lain.

Sebagai contoh, penilaian diinvois kepada pelanggan untuk $600, tetapi pembayaran dibuat kepada penilai untuk $500. Hasil tambahan $100 memberikan keuntungan untuk RMC tetapi, sebagai akibatnya, boleh mengakibatkan prestasi buruk proses penilaian sebenar. Darabkan jenis aktiviti ini menggandakan banyak dan pelbagai transaksi penghantaran yang terlibat dalam setiap langkah, dan pulangan mungkin besar untuk RMC tetapi menyebabkan pelanggan dan pekerja menderita.

Kos Langsung

Ini adalah kos yang dikaitkan secara langsung dengan proses pembelian rumah. Ambil semua kos yang berkaitan dengan pemerolehan, pemasaran, penyelenggaraan, penjualan semula dan penutupan harta dan bahagikan kepada nilai dinilai harta itu. Hasilnya ialah peratusan kos langsung.

Jika nilai dinilai harta itu ialah $250,000, dan kos langsung yang didorong oleh RMC berjumlah $45,000, kos langsung ialah 18 peratus. Kadangkala, RMC akan mengecualikan beberapa kos di atas dan memanggilnya "kos tidak langsung".

Adalah penting untuk benar-benar memahami semua kos yang berkaitan dengan urus niaga penempatan semula dan dapat membandingkan epal dengan epal semasa menanda aras. Pastikan anda bertanya tentang yuran yang manakah anda (atau sedang dan belum mengetahuinya) sedang dicaj.